Как безопасно купить жилье в 2026 году: факторы, на которые нужно обратить внимание
Юрист объясняет простыми словами
фото: Kaderov Andrii/Shutterstock/Fotodom.ruКажется, сейчас не найдется тех, у кого какой-нибудь знакомый не столкнулся со «схемой Долиной» и теперь судится за квартиру, за которую отдал деньги. Но недавно Верховный суд устранил лазейку, из-за которой бывшие владельцы возвращают квартиру обратно (не отдавая деньги), заявляя, что продавали ее под воздействием мошенников.
Правда, есть нюансы. Как и прежде, часть ответственности Верховный суд оставил на покупателях. Практика показывает, что даже наличие детей и использование маткапитала не дает гарантий, что вы всей семьей не окажетесь на улице. Как себя обезопасить при покупке вторичного жилья, рассказывает юрист.
Андрей Лихачев
Юрист
Руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг»
Что изменилось в 2026 году и в чем подвох
фото: StoryTime Studio/Shutterstock/Fotodom.ruСогласно новым изменениям, которые постановил Верховный суд, теперь:
Сам факт того, что продавец стал жертвой мошенников, не дает право сразу же отменять сделку. Если владелец жилья осознавал, что подписывает договор купли-продажи квартиры, понимал, что она сейчас перейдет к другому собственнику, то договор не будет считаться недействительным. Фактически теперь закрыта лазейка, которая позволяла продавцам говорить, что в момент продажи квартиры они не осознавали, что делают.
Если продавец квартиры заявил, что он не осознавал своих мотивов под воздействием мошенников, это станет поводом для тщательной экспертизы, но не станет поводом для отмены сделки. Теперь голословного заявления о «невменяемости» в момент продажи жилья недостаточно. Если же бывший владелец квартиры откажется от экспертизы, иск об отмене сделки не будет удовлетворен.
Однако есть нюанс. В процессе судебных разбирательств экспертизу будут проводить не только в отношении продавца, но и в отношении покупателя. Будут проверять адекватность приобретателя жилья и оценивать: насколько он осознавал сделку подозрительной? Было ли жилье сильно дешевле рыночной цены, вел ли себя продавец как-то странно, торопили ли его с оформлением сделки?
фото: sommart sombutwanitkul/Shutterstock/Fotodom.ruПри проверке квартиры важно обратить внимание на множество обстоятельств и факторов. Если коротко, все действия можно разделить на два этапа:
Проверка собственника жилья;
Проверка самого объекта недвижимости.
Проверка собственника
При проверке собственника важно убедиться, является ли он дееспособным, может ли он совершать сделку. Если окажется, что продавец был недееспособен на момент сделки и скрыл этот факт, проблемы лягут на покупателя. Вы лишитесь квартиры.
Как проверить продавца:
Внимательно присмотреться к продавцу, оценить, насколько адекватно он выглядит.
Возможно, расспросить соседей о собственнике жилья.
Запросить выписку из ЕГРН.
Попросить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров.
Запросить справку из органов опеки и попечительства.
В сложных случаях — заказать независимую медицинскую экспертизу.
фото: MilanMarkovic78/Shutterstock/Fotodom.ruЧто касается справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, сейчас это не «роскошный максимум», а «базовый минимум». В связи с не очень стабильным положением дел на вторичном рынке недвижимости (в том числе в связи так называемыми «кейсами Долиной») проверку в этой части стоит проводить более тщательно.
Недостаточно получить просто справки о том, что собственник не состоит на учете в ПНД или НД. Целесообразно перед сделкой требовать проведения осмотра/освидетельствования продавца психиатром.
Вот еще несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:
Банкротство продавца. Перед сделкой важно проверить финансовое состояние продавца и кредитную нагрузку, чтобы исключить риск его банкротства в момент сделки или сразу после нее. Чтобы узнать больше о продавце, нужно знать его ФИО и регион проживания, а затем изучить Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (сайт bankrot.fedresurs.ru), картотеку арбитражных дел, Банк данных исполнительных производств (ФССП) и Кредитную историю (БКИ).
Необходимость «одобрения» сделки третьими лицами. Необходимо выяснить, не требуется ли согласие третьих лиц на сделку, к примеру, органов опеки, действующего или бывшего супруга, общего собрания организации (если собственник квартиры — юридическое лицо).
Проживание собственника за границей. Стоит провести дополнительную проверку в отношении него, поскольку для сделок с нерезидентами или иноагентами сейчас действует специальный порядок. Например, использование специальных банковских счетов для расчетов. Важно не нарушить установленную законом процедуру, иначе в худшем случае жилье у вас конфискуют.
фото: SvetaZi/Shutterstock/Fotodom.ruЧто касается проверки объекта недвижимости, тут важно не поддаваться на уловки и давление риелтора продавца, который стремится побыстрее продать квартиру. Если вам говорят, что достаточно проверить только выписку из ЕГРН, не верьте. Помимо актуальной выписки из ЕГРН также важно проанализировать:
Правоустанавливающие документы (на основании которых приобретена квартира — договор купли-продажи, договор ренты, документы о приватизации и т. п.).
Документы, подтверждающие отсутствие неузаконенной перепланировки.
Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт (ведь задолженность по капремонту переходит к новому собственнику, в отличие от коммунальных платежей).
Выписку из домовой книги (чтобы после регистрации права собственности на квартиру вам не пришлось столкнуться с неожиданными соседями в вашем же вновь приобретенном жилье).
фото: Andrii Yalanskyi/Shutterstock/Fotodom.ruПроверку недвижимости перед покупкой можно разделить на две части в зависимости от полномочий проверяющего лица: юридическая и техническая. Техническую проверку проводят покупатель, банк и риелтор. Нотариус и юрист проводят более тщательную проверку, и зачастую покупка вторичной недвижимости без их участия может быть чревата неприятными последствиями.
Риелтор обычно проводит первичную проверку документов, но учитывайте тот факт, что специалист заинтересован в скором завершении сделки и может проводить недостаточно глубокий анализ. В его обязанности входят:
Сверка данных собственника с выпиской из ЕГРН, чтобы убедиться, что он — собственник жилья, а также проверить наличие других собственников, о которых ранее не заявляли.
Проверка истории перехода жилья от одного собственника к другому. Если жилье перепродавали слишком часто, это должно насторожить.
Проверка наличия обременений (ипотека, арест, залог).
Сверка с планом БТИ, чтобы убедиться, что не было незаконных перепланировок.
Запрос справок из психоневрологического и наркодиспансера.
фото: oneinchpunch/Shutterstock/Fotodom.ruНотариус более глубоко изучает документы, проверяет их подлинность, а также заверяет их. Часто во время сделок купли-продажи обходятся без риелтора, но без нотариуса здесь уже не обойтись. Если сделку удостоверяет нотариус, он дополнительно выполняет следующие функции:
Проверяет дееспособность сторон;
Проверяет отсутствие давления при совершении сделки;
Осуществляет проверку подлинности доверенности (если сделка осуществляется через нее);
Проверяет наличие или возможность банкротства продавца;
Проверяет законность перепланировки жилья;
Проверяет законность сделки с иностранным гражданином;
Несет материальную ответственность за законность договора.
фото: shisu_ka/Shutterstock/Fotodom.ruРоль банка в проверке жилья минимальная. Они лишь проверяет, не находится ли объект в залоге, сняты ли с него обременения, кто на данный момент собственник.
Юристы осуществляют более глубокую проверку, если объект непростой или вызывает сомнения. У него больше полномочий, чтобы делать запросы в соответствующие организации. Стоит понимать, что такая проверка не будет быстрой. Если собственник недвижимости не хочет предоставлять какие-то документы или торопит со сделкой, высока вероятность, что он недобросовестный продавец.
Источник: parents.mirtesen.ru
format-article noindex андрей лихачев Верховный Суд Вопрос эксперту федеральная служба судебных приставов (фссп) хелп консалтинг компания
Комментарии: